🧩 Acheter un Appartement en CRYPTOS

21/8/2022

Beatmarket

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Cher investisseur,

Bienvenue dans la 20e édition de Beatmarket classée 7e newsletter CRYPTO au monde et 1ère newsletter CRYPTO française par Substack.

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L’objectif de cette édition est de comprendre comment les cryptomonnaies révolutionnent l’investissement immobilier. Aux premiers abords, il est difficile de penser que l’immobilier et les cryptomonnaies puissent s’accorder. Néanmoins, les cryptos offrent de nouvelles perspectives d’investissement dans la pierre grâce à la tokenisation d’actifs 🏠

Quantfury est la seule plateforme qui permet d’investir & trader à la fois en Bourse & Crypto sans frais et sans manipulation des cours, c’est pourquoi je l’utilise personnellement et te la recommande chaudement 🔥

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* Les Principes de l’Investissement Immobilier Traditionnel 🏠

* Rappel des Principales Propriétés de la Blockchain ⛓

* Les CRYPTOS Appliquées à l’Immobilier : la Tokenisation 📊

1. Les Principes de l’Investissement Immobilier Traditionnel 🏠

L’immobilier est la seule classe d’actifs où il est possible de s’enrichir en partant de zéro. Comment est-ce possible ? Grâce au levier bancaire qui permet d’emprunter jusqu’à 110% du montant d’un bien.

Par exemple ⤵️

Étape 1️⃣ : J’ai 50.000€ et je souhaite investir dans un appartement présenté à 200.000€ sur le marché. Plutôt que d’investir mes 50.000€ comme apport, je vais faire valoir ce capital comme réserve de trésorerie auprès du banquier pour englober les imprévus inhérents à l’investissement immobilier comme des réparations, des changements d’électroménagers, des loyers impayés (il existe des solutions très efficaces contre ce problème).

Étape 2️⃣ : Donc, je n’emprunterai pas 150.000€, ni 200.000€ d’ailleurs mais bien 220.000€. Pourquoi emprunter 110% du prix du bien ? Pour couvrir les frais de notaires (de l’ordre de 8% dans l’ancien et 3% dans le neuf) et les travaux éventuels. Dans ce contexte, le bien me coûte 0€ à l’achat car il est financé entièrement par la banque.

Étape 3️⃣ : Avant d’investir dans ce bien, j’ai évidemment mené des recherches et des analyses approfondies pour m’assurer que les mensualités de crédit soient inférieures d’au moins 30% aux loyers perçus. Par exemple, mes mensualités de crédit sont de 1.000€. Je touche un loyer de 1.300€. Par conséquent, je perçois un excédant positif de 300€ mensuel. Ainsi, c’est le locataire qui rembourse indirectement mon crédit et qui me verse un surplus de revenu mensuel.

Étape 4️⃣ : En synthèse, je suis propriétaire d’un bien qui ne m’a rien couté à l’achat (j’ai toujours mes 50.000€) et qui s’autofinance car c’est le locataire qui rembourse mon crédit. Autrement dit, mon locataire finance mon patrimoine. Si cette opération est bien exécutée, mon taux d’endettement n’augmente pas mais il diminue car chaque mois mes revenus augmentent grâce au cashflow. Donc, je peux réitérer cette opération à l’infini et me constituer un parc immobilier colossal.

Cette démonstration n’est rendue possible que par la maîtrise de plusieurs variables ⤵️

1️⃣ : La capacité à construire un dossier d’investissement très solide avec toutes les métriques d’optimisation (liées à la fiscalité, aux loyers etc) qui devancent les attentes des banquiers afin de les convaincre de financer le projet à 110%. Malgré un dossier où figurent toutes les bonnes pratiques, la banque peut refuser de financer 110%. Dans ce cas, il existe des recours, appelés des actes en mains, où c’est le vendeur qui paiera les frais de notaire en ajoutant ce montant au prix d’achat du bien. Par exemple, le bien vaut 200.000€. Il y a 16.000€ de frais de notaire. Je demande un prêt de 216.000€ à la banque considérant que c’est le prix de vente du bien. Dès lors que je perçois la somme, je verse 16.000€ au vendeur qui les transmettra au notaire.

2️⃣ : Emprunter sur la plus longue durée possible pour diminuer au maximum les mensualités de crédit. On se fiche que le prêt coûte plus cher en intérêts car l’unique indicateur à considérer c’est la valeur du cashflow mensuel. Plus on diminue les mensualités de crédit, plus l’écart avec les loyers s’accroît et offre un cashflow grandissant. La rentabilité n’a aucune importance car il vaut mieux avoir 5% de rentabilité sur un immeuble de rapport que 20% sur un parking.

3️⃣ : Négocier un amortissement de remboursement différé jusqu’à 24 mois après le déblocage des fonds pour encaisser 2 ans de loyers pleins avant de de voir rembourser le prêt souscrit.

4️⃣ : Savoir créer un bien rentable car les biens clé en mains avec 500€ de cashflow mensuels n’existent pas, ils se créent. Comment ? En négociant des prix d’achat bas, en revalorisant les prestations du bien par des travaux pour augmenter son confort donc son loyer, en s’assurant que le bien se situe dans une zone à forte demande de location et proche des commodités utilisées par la cible locative visée.

5️⃣ : En utilisant les bons leviers fiscaux pour optimiser ses impôts jusqu’à 0€. Par exemple, le statut Micro BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) offre un abattement de 50% sur les revenus fonciers jusqu’à 33.200€. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire toutes ses charges de sa feuille d’imposition comme le montant des travaux, la taxe foncière, l’électricité, le prix du mobilier, les frais de notaire, les assurances, les intérêts du crédit, les charges de copropriété, les frais d’agence de gestion locative etc… jusqu’à atteindre 0€. Il existe plusieurs autres statuts et montages fiscaux complexes qui permettent de personnaliser une structure fiscale à une stratégie. Il est recommandé de s’entourer de professionnels tels que des comptables, fiscalistes ou commissaires aux comptes pour tirer profit de leurs expertises sur le sujet.

6️⃣ : Optimiser le moindre détail de sa stratégie d’investissement en réalisant toutes les prévisions pour chacune des possibilités : immeuble de rapport, achat/revente, location courte/longue durée, locaux commerciaux, colocation, division d’appartement etc… Il est même possible de combiner plusieurs de ces stratégies. Par exemple je pourrais : diviser un appartement pour créer une nouvelle chambre et ainsi augmenter le nombre de locataires puis louer pendant 9 mois en longue durée et 3 mois en courte durée avec un prix à la nuitée supérieur à celui de la longue durée pour booster les revenus annuels du bien.

FORMATION OFFERTE ⤵️

Le nombre de variables et de leviers à maitriser est colossal et je ne peux couvrir que les grandes lignes dans cette édition. Néanmoins, j’ai donné une webconférence en 2020 de plusieurs heures sur l’investissement immobilier dont le replay a été publié sur YouTube en 5 parties. Il s'agit d'une initiation à l'immobilier pour assimiler les notions majeures avant de se lancer donc tu n’y retrouveras pas toutes les techniques mais tu auras accès à plus de détails que cet humble préambule.

BONUS : Faut-il acheter sa résidence principale ?

Acheter sa résidence principale ne constitue pas une sage décision financière au début de sa carrière bien qu’elle assure une sécurité mentale pour beaucoup. Pourquoi ?

Parce que l’effet de levier, qui consiste à lever de l’argent auprès d’une banque, n’est pas utilisé de manière optimale. Le crédit auquel tu souscris, en achetant ta résidence principale, vient amputer directement tes revenus car aucun locataire ne rembourse ton crédit à ta place. Donc, ton taux d’endettement augmente et tu seras limité pour réaliser un futur emprunt locatif car tu ne peux pas être endetté à plus de 33% de tes revenus (donc réduction de ta capacité d’emprunt).

Par exemple ⤵️

Étape 1️⃣ : Tu souhaites acheter un appartement à 200.000€ avec zéro apport à un taux de 3% sur 25 ans. Tu devras rembourser environ 680€ par …

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