Otodom

Rynek mieszkaniowy w Trójmieście wszedł w fazę stabilizacji i równowagi – przez pierwsze dziewięć miesięcy roku deweloperzy wprowadzili na rynek 4,5 tys. mieszkań, a sprzedali 4,7 tys. Pula dostępnej oferty od miesięcy utrzymuje się w okolicach 7 tys. lokali, a roczna dynamika wzrostu cen wyhamowała do jednocyfrowych wartości (3–5% r/r). W tym odcinku „Po prostu o nieruchomościach” Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, podsumowuje sytuację w Trójmieście i przedstawia prognozy na IV kwartał.🔥KLUCZOWE WNIOSKI Z ODCINKA:• Podaż i popyt w balansie: 4,5 tys. wprowadzonych mieszkań vs. 4,7 tys. sprzedanych od początku roku.Oferta utrzymuje się na poziomie ok. 7 tys. lokali.• Koniec dwucyfrowych wzrostów cen: po okresie dynamicznych skoków roczne tempo wzrostu średnich cen wyhamowało do 3–5% r/r.• Rynek wtórny goni deweloperów: prywatni właściciele podnoszą ceny do stawek z rynku pierwotnego, nie inwestując przy tym w poprawę standardu mieszkań.• Mocny IV kwartał, ale bez dużych rabatów: końcówka roku przyniesie wysokie tempo sprzedaży (szacowane na ok. 600 lokali miesięcznie) w związku z promocjami i domykaniem rocznych planów deweloperów. Kupujący nie powinni jednak liczyć na tak głębokie upusty cenowe, jak na innych dużych rynkach.Jak odnaleźć się na trójmiejskim rynku? Szczegółową analizę przedstawia w podcaście Katarzyna Kuniewicz.

Średnia stawka ofertowa w Szczecinie wzrosła we wrześniu do niespełna 13,9 tys. zł/m² i mocno zbliżyła się do poziomu poznańskiego. Choć poziom cen coraz wyraźniej nawiązuje do największych miast, wolumen sprzedaży wciąż przypomina rynki wschodzące.W tym odcinku „Po prostu o nieruchomościach” Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, prześwietla szczecińską anomalię i wyjaśnia, jak zaledwie jedna luksusowa inwestycja potrafi zaburzyć statystyki całego miasta.🔥 KLUCZOWE WNIOSKI Z ODCINKA:• Ceny zbliżone do TOP7, wolumen z rynków wschodzących: Średnie stawki w Szczecinie są coraz bliżej poznańskiego poziomu. Skala sprzedaży pozostaje jednak nieporównywalnie mniejsza.• Skok średniej przez 84 luksusowe lokale: Po miesiącach stabilizacji na poziomie 13,2–13,3 tys. zł/m² średnia wzrosła do niemal 13,9 tys. zł/m². To bezpośredni efekt wprowadzenia do oferty zaledwie 84 mieszkań o średniej cenie przekraczającej 29 tys. zł/m².• Pułapka średniej arytmetycznej: Przykład Szczecina doskonale pokazuje, że na rynkach o mniejszym wolumenie pojedynczy drogi projekt potrafi wywołać statystyczne zniekształcenie i stworzyć fałszywe wrażenie ogólnego, skokowego wzrostu cen.

Wrzesień okazał się najlepszym miesiącem sprzedażowym w 2026 roku – na 7 głównych rynkach deweloperzy sprzedali aż 5,1 tys. mieszkań. Cały III kwartał zamknął się wynikiem 13,1 tys. transakcji (+28% r/r). W tym odcinku „Po prostu o nieruchomościach” Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, podsumowuje miniony kwartał, wyjaśnia, dlaczego mimo przewagi sprzedaży nad nową podażą oferta nie topnieje, oraz prognozuje, co czeka rynek w końcówce roku.🔥 KLUCZOWE WNIOSKI Z ODCINKA • Wrzesień z rekordem roku (+17% r/r, +18% m/m): Deweloperzy w 7 największych miastach sprzedali we wrześniu 5,1 tys. lokali (według wstępnych odczytów). To jak dotąd najlepszy wynik miesięczny w 2026 roku.• Mocny bilans III kwartału: Od lipca do końca września sprzedano łącznie 13,1 tys. mieszkań (+9% kw./kw., +28% r/r).• 5,1 tys. sprzedanych vs. 4,5 tys. wprowadzonych – dlaczego oferta nie maleje? Oferta na koniec września utrzymała się na poziomie z sierpnia (nieco poniżej 59 tys.). Kupujący finalizują bowiem transakcje nie tylko z oferty, ale również z puli rezerwacji. Wliczając rezerwacje, realny wybór kupujących sięga obecnie 66–67 tys. mieszkań.• Optymistyczne prognozy na IV kwartał: Końcówka roku tradycyjnie sprzyja promocjom, pakietom wykończeniowym i rabatom ze strony deweloperów. W połączeniu z bardzo dobrymi wynikami w bieżących rezerwacjach daje to solidne podstawy pod prognozę, że IV kwartał może okazać się sprzedażowo jeszcze lepszy niż trzeci.Jakie strategie przyjmą deweloperzy na ostatnie miesiące roku i czy rabaty w IV kwartale przyciągną jeszcze więcej kupujących? Szczegółowe podsumowanie września i prognozy na końcówkę roku przedstawia w podcaście Katarzyna Kuniewicz.

W ciągu ostatnich 30 lat w Polsce przybyło blisko 5 milionów mieszkań (+41%), mimo że oficjalna liczba ludności kraju systematycznie spada. Jak to możliwe, że budujemy na taką skalę, wskaźnik nasycenia wzrósł z poniżej 300 do 430 lokali na 1000 mieszkańców, a deweloperzy wciąż znajdują chętnych? W tym odcinku „Po prostu o nieruchomościach” Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, bierze pod lupę sierpniowe dane GUS oraz wyjaśnia, dlaczego oficjalne statystyki meldunkowe mijają się z rzeczywistym zapotrzebowaniem na dach nad głową.🔥 KLUCZOWE WNIOSKI Z ODCINKA • Sierpniowe wyhamowanie w danych GUS: Sierpień 2026 przyniósł wyraźnie słabsze odczyty miesiąc do miesiąca – liczba pozwoleń na budowę spadła o 23%, rozpoczętych budów o 7%, a mieszkań oddanych do użytkowania o 5%. W ujęciu rocznym wyniki te pozostają jednak lepsze niż przed rokiem.• 5 milionów mieszkań więcej w 3 dekady: Na koniec 2025 roku całkowity zasób mieszkaniowy w Polsce przekroczył 16,16 mln lokali. Przy populacji 37,3 mln osób oznacza to 430 mieszkań na 1000 mieszkańców (30 lat temu było to poniżej 300), co pokazuje ogromny skok w standardzie mieszkaniowym Polaków.• Dlaczego potrzebujemy mieszkań, skoro Polaków ubywa? Kluczowa jest zmiana struktury gospodarstw domowych. Późniejsze zakładanie rodzin, wzrost liczby rozwodów oraz dynamiczny wzrost liczby jednoosobowych gospodarstw sprawiają, że ta sama populacja potrzebuje dziś znacznie większej liczby niezależnych mieszkań niż pokolenie wcześniej.• Niespodziewany lider dekady – Rzeszów: W ostatnich 10 latach największy wzrost wielkości zasobów mieszkaniowych odnotował Rzeszów, wyprzedzając Wrocław, Kraków, Gdańsk i Poznań. Warszawa znalazła się dopiero za... śląskimi Żorami (6. miejsce), a w TOP 20 pojawiło się m.in. Leszno. Z kolei brak Łodzi w czołówce to dobra wiadomość chroniąca ten kurczący się demograficznie rynek przed nadpodażą.• Oficjalna demografia a realne życie w miastach: We Wrocławiu w ciągu dekady zasób mieszkań wzrósł niemal dwukrotnie (+89%), podczas gdy oficjalna liczba mieszkańców wzrosła o zaledwie 5%. Badania naukowców z Uniwersytetu Wrocławskiego wykazały jednak, że z infrastruktury miasta tygodniowo korzysta o ponad 200 tysięcy osób więcej, niż wykazują oficjalne rejestry. Dokładną analizę danych GUS, zjawiska „niewidzialnych mieszkańców” w miastach oraz zmian w potrzebach mieszkaniowych przedstawia w podcaście Katarzyna Kuniewicz.

Sierpień zamknął się wynikiem ponad 4,3 tys. sprzedanych mieszkań na 7 głównych rynkach (+25% r/r), a wstępne szacunki wskazują, że wrzesień może okazać się jeszcze mocniejszy i sięgnąć progu 5 tysięcy transakcji. W tym odcinku „Po prostu o nieruchomościach” Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku w Otodom, podsumowuje wyjątkowo aktywne wakacje na rynku deweloperskim i wyjaśnia, dlaczego kupujący finalizują decyzje mimo wysokich cen lokali.🔥 KLUCZOWE WNIOSKI Z ODCINKA • Zaskakująco mocne wakacje: Lipiec (4,5 tys. sprzedanych lokali) i sierpień (4,3 tys., +25% r/r) przyniosły wyjątkowo wysoką sprzedaż jak na okres urlopowy. Ostatnio tak wysokie wyniki w miesiącach letnich notowano w trakcie trwania programu Bezpieczny Kredyt 2%.• Wrzesień może przynieść nawet 5 tys. transakcji: Utrzymujący się od początku roku wysoki poziom bieżących rezerwacji wskazuje, że wrześniowa sprzedaż przewyższy sierpniową i może zbliżyć się do progu 5 tysięcy umów.• Strach głównym motorem decyzji: Rosnąca sprzedaż bez spadku cen i bez obniżek stóp procentowych wynika z obaw kupujących. Osoby będące już w procesie zakupowym przyspieszyły finalizację umów z lęku przed potencjalnym wzrostem cen, skurczeniem się oferty oraz pogorszeniem warunków kredytowych.• Ożywienie także na rynku wtórnym: Wyższa dynamika nie ogranicza się jedynie do deweloperów. Wzmożony ruch i wyraźny wzrost liczby odpowiedzi na ogłoszenia widoczny jest również na rynku wtórnym.Co dokładnie przyniesie wrzesień? O tym w kolejnym odcinku podcastu „Po prostu o nieruchomościach”!

Nagłówki o średniej cenie sięgającej 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy w Warszawie budzą ogromne emocje, jednak rzadko odzwierciedlają to, ile naprawdę płacimy za własne M. W tym odcinku „Po prostu o nieruchomościach” Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku w Otodom, szczegółowo wyjaśnia mechanikę wskaźników statystycznych. Tłumaczy, dlaczego cena z ogłoszenia rzadko pokrywa się z ceną transakcyjną, czym różni się perspektywa analityka od budżetu kupującego i dlaczego zestawienie Warszawy z Łodzią idealnie obrazuje te zawiłości.KLUCZOWE WNIOSKI Z ODCINKA:• Trzy różne średnie na rynku deweloperskim: Analitycy wykorzystują trzy podstawowe średnie cenowe: cenę mieszkań oferowanych (cała pula w danym momencie), cenę mieszkań wprowadzanych (nowe debiuty na rynku) oraz cenę mieszkań sprzedanych. Każdy z tych wskaźników opisuje inny etap życia inwestycji. • Cena mieszkań sprzedanych a cena transakcyjna: Średnia cena mieszkań sprzedanych nie zawsze jest ceną transakcyjną. Wylicza się ją na podstawie ostatniej stawki lokalu tuż przed zmianą jego statusu w systemie na „sprzedany” (z ostatniego dnia w ofercie lub rezerwacji). Oznacza to, że statystyka ta z reguły nie uwzględnia jeszcze wynegocjowanych przy umowie rabatów i indywidualnych obniżek.• Perspektywa kupującego a analityka: Nabywcę interesuje całkowity koszt zakupu nieruchomości. Analitycy używają wskaźnika ceny za metr kwadratowy głównie do obserwowania trendów i porównywania wartości nowo wprowadzanych inwestycji z dotychczasową ofertą.• Warszawski rozjazd – średnia vs. mediana: Obecność luksusowych apartamentów wyciąga warszawską średnią cenę ofertową powyżej 20 tys. zł/m², podczas gdy mediana wynosi 17,4 tys. zł/m² (różnica 13%). W przypadku ceny całkowitej średnia w stolicy sięga niemal 1,1 mln zł, a mediana wynosi 877 tys. zł – różnica to aż 220 tys. zł (20%). • Spójna i przewidywalna Łódź: Nie w każdym mieście statystyka wykazuje tak znaczne odchylenia. W Łodzi średnia cena ofertowa wynosi 11,5–12 tys. zł/m² i jest niemal identyczna z medianą. Najdroższe lokale są tam co najwyżej dwukrotnie droższe od średniej (w Warszawie nawet pięciokrotnie), co daje znacznie bardziej wyrównany obraz rynku.• Wrażliwość średniej na skrajne wartości: Średnia arytmetyczna jest wysoce wrażliwa na pojedyncze, drogie inwestycje premium, szczególnie przy mniejszej próbie badawczej. Mediana (cena lokalu znajdującego się dokładnie w połowie stawki) znacznie lepiej oddaje to, ile kosztuje „przeciętne” mieszkanie.Dokładnie wszystkie te zawiłości, pułapki interpretacyjne oraz sposoby na świadome czytanie raportów z rynku nieruchomości tłumaczy w odcinku Katarzyna Kuniewicz.

Zamiast tradycyjnego wakacyjnego przestoju – mocne przyspieszenie sprzedaży. Wszystko wskazuje na to, że sierpniowe wyniki na 7 głównych rynkach będą lepsze od ubiegłorocznych o około 40%, a łączna sprzedaż deweloperów może przekroczyć 4,5 tysiąca mieszkań.W tym odcinku „Po prostu o nieruchomościach” Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku w Otodom, prześwietla wstępne dane z sierpnia i wyjaśnia, dlaczego skumulowany w ostatnich miesiącach popyt zaczął dynamicznie zmieniać się w podpisane umowy.🔥 KLUCZOWE WNIOSKI Z ODCINKA (dane wstępne za sierpień 2026 r.):• Nietypowo gorący sierpniowy rynek: Okres wakacyjny, który zazwyczaj przynosił spowolnienie, w tym roku zaskoczył dynamiką. Tylko w pierwszych dwóch tygodniach sierpnia deweloperzy sprzedali ponad 2,6 tys. mieszkań, a cały miesiąc ma szansę zamknąć się wynikiem powyżej 4,5 tys. lokali (+40% r/r).• Konwersja rezerwacji w transakcje: Rynkową normą jest sytuacja, w której co trzecie sprzedane M z rynku pierwotnego pochodzi z wcześniejszej rezerwacji. Do 20 sierpnia wskaźnik ten skoczył aż do 39%, co pokazuje, że wysoka pula rezerwacji gromadzona od miesięcy znacząco przekłada się na konkretne decyzje zakupowe.• Koniec czekania na większe rabaty: Długo ustabilizowane ceny na wysokim poziomie oraz zamrożone stopy procentowe zasygnalizowały kupującym, że dalsze odkładanie decyzji nie przyniesie zauważalnych obniżek. Towarzyszący temu powolny spadek zdolności kredytowej zadziałał jak dodatkowy impuls motywacyjny.• Optymistyczna prognoza na II półrocze 2026: Połączenie stabilnych cen, dużej oferty i przyspieszenia w bieżących rezerwacjach wskazuje na to, że druga połowa roku może przynieść sprzedaż wyższą o 20–30% w porównaniu do pierwszego półrocza.💡 EKSPERTKA:Katarzyna Kuniewicz – szefowa badań rynku w Otodom, ekspertka ds. nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w analizie polskiego rynku mieszkaniowego.

Nowe czy z drugiej ręki? W Krakowie ten wybór przestał mieć znaczenie cenowe – stawki z obu rynków niemal zrównały się ze sobą, a różnice liczymy w dziesiątkach złotych. Kraków po raz kolejny udowadnia, że nie gra według ogólnopolskich reguł. W tym odcinku podcastu „Po prostu o nieruchomościach” analizujemy lipcowe dane ze stolicy Małopolski i sprawdzamy, jak zaledwie pięć firm podzieliło między siebie ćwierć krakowskiego rynku mieszkaniowego.💡 EKSPERTKA:Katarzyna Kuniewicz – szefowa badań rynku w Otodom, ekspertka ds. nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w analizie polskiego rynku mieszkaniowego.🔥Kluczowe wnioski (dane wstępne za lipiec):• Rynek wtórny w cenie deweloperskiego: Różnice cenowe między rynkiem pierwotnym a wtórnym liczymy dziś w dziesiątkach złotych, a nie w tysiącach. Używane mieszkania kosztują niemal tyle samo co nowe.• Cenowo ciasny rynek: W lipcu mieszkania oferowane przez deweloperów kosztowały średnio blisko 17 tys. zł/mkw, wprowadzane 16,8 tys. zł/mkw, a sprzedane 16,4 tys. zł/mkw. Margines między ceną ofertową a transakcyjną pozostaje niezwykle wąski.• Stabilizacja zamiast gwałtownych skoków: Podczas gdy inne miasta odnotowywały dynamiczne podwyżki, Kraków rośnie spokojnie – wzrost cen deweloperskich wyniósł 4,5% r/r, a na rynku wtórnym prawie 3% r/r.• Popyt i sezonowe wyhamowanie: Mimo że popyt przewyższa podaż, to już trzeci miesiąc z rzędu ze spadkiem sprzedaży. Rynek naturalnie zwalnia przed najsłabszym miesiącem w roku (sierpniem).• Brak rekordów znanych z Polski: Na największych rynkach w Polsce padają rekordy rezerwacji i zapytań – w Krakowie wskaźniki te odnotowują jedynie minimalne wzrosty r/r.🏠Ciekawostka rynkowa: Na krakowskim rynku oferowanych jest 10 tys. mieszkań budowanych przez 138 firm w 254 inwestycjach. Za aż 25% całej oferty mieszkaniowej w granicach miasta odpowiada 5 firm deweloperskich: Atal, Ekopark, Henniger Investment, Dom Development Kraków oraz Inter-Bud Deweloper.🏠 WIĘCEJ ANALIZ I RAPORTÓW:👉 Blog Otodom: https://www.otodom.pl/wiadomosci/👉 Szukasz mieszkania? https://www.otodom.pl/

Pula dostępnych mieszkań deweloperskich na 7 głównych rynkach spadła na koniec lipca poniżej 60 tysięcy, a ich łączna wartość osiągnęła rekordowy poziom 52 miliardów złotych. W tym odcinku „Po prostu o nieruchomościach” Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, analizuje lipcowy rynek mieszkaniowy na 7 głównych rynkach.💡 EKSPERTKA:Katarzyna Kuniewicz – szefowa badań rynku w Otodom, ekspertka ds. nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w analizie polskiego rynku mieszkaniowego.🔥 KLUCZOWE WNIOSKI Z ODCINKA (wstępne dane z lipca):• Sprzedaż wyprzedza podaż: W lipcu deweloperzy sprzedali ponad 4,4 tys. mieszkań (+12% r/r), wprowadzając do oferty zaledwie około 3 tys. W skali pierwszych 7 miesięcy 2026 roku sprzedaż jest o 15% wyższa niż nowa podaż – to odwrócenie trendu z ubiegłego roku.• Oferta warta 52 miliardy zł: Łączna wartość rynkowa mieszkań w ofercie deweloperskiej w granicach 7 głównych rynków podwoiła się w ciągu ostatnich 3 lat. • 23,3 mld zł wydane w 7 miesięcy: Od początku roku do końca lipca Polacy kupili w 7 głównych miastach mieszkania za łączną wartość 23,3 mld zł. Co ciekawe, 3 lata temu wartość całej dostępnej oferty (26 mld zł) była niewiele wyższa niż obecna 7-miesięczna sprzedaż.• Przygotowanie do zakupów i wysokie rezerwacje: Rosnąca liczba zapytań oraz udzielonych kredytów hipotecznych przekłada się na ciągły ruch w biurach sprzedaży. Widać to w wysokim wolumenie bieżących rezerwacji mieszkań, co świadczy o dużej gotowości do zakupu.• Wysokie zainteresowanie rynkiem wtórnym: Polacy szukają również mieszkań z drugiej ręki. W lipcu serwis Otodom odnotował ponad 100 tys. odpowiedzi na ogłoszenia z rynku wtórnego – dla porównania w analogicznym okresie ubiegłego roku było to 70 tysięcy.

Czy patodeweloperka to realne zjawisko, czy tylko medialna sensacja? Aż 72% Polaków uważa ten problem za powszechny, ale co na ten temat mówią dane z rynku nieruchomości?🔥 W tym odcinku „Po prostu o nieruchomościach” analizujemy najnowszy Raport Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości. Rozmawiamy m.in. o tym:• Ile jest „patodeweloperki” w patodeweloperce?• Czy branża faktycznie mierzy się z kryzysem zaufania?• Co tak naprawdę kształtuje nastroje kupujących i czy przekłada się to na wyniki sprzedaży?💡 EKSPERTKA:Katarzyna Kuniewicz – szefowa badań rynku w Otodom, ekspertka ds. nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w analizie polskiego rynku mieszkaniowego.📌 NAJWAŻNIEJSZE WNIOSKI Z RAPORTU:• Oceny branży deweloperskiej: Po raz pierwszy w historii badania oceny negatywne (44%, wzrost o 8 p.p. r/r) przewyższyły neutralne (42%). Oceny pozytywne spadły do rekordowo niskiego poziomu 14%.• Rzeczywista jakość vs. percepcja: Mimo gorszych ocen ogólnych, szczegółowe wskaźniki (rzetelność opisów, jakość obsługi, orientacja na potrzeby klientów) NIE uległy pogorszeniu.• Definicja patodeweloperki: Choć 72% badanych uznaje to zjawisko za powszechne, w praktyce pojęciem tym określa się nie tylko deweloperów, ale też nieprofesjonalne praktyki fliperów, agentów czy prywatnych wynajmujących.• Rola agenta nieruchomości: 38% badanych nie widzi wartości w pracy pośrednika, a 14% wykazuje wobec nich otwartą nieufność. Wyżej oceniani są agenci wspierający sprzedaż niż zakup mieszkania (gdzie najmocniej ceni się pomoc w formalnościach).Raport możesz pobrać tutaj: https://www.otodom.pl/wiadomosci/moni...