🏠 🇮🇱 Des appartements vendus au supermarché...

🏙️ 25 ans de salaire pour s’offrir 100 m² à Tel Aviv. Autant qu’à Hong Kong, plus qu’à Paris, Londres ou New York. Et pourtant, les prix ne s’effondrent pas. Pourquoi ? 🤔📉 On entend souvent que les Israéliens quittent le pays, que les taux sont trop élevés et que les appartements sont devenus inabordables. Logiquement, les prix devraient chuter. Ce n’est pas le cas.💼 Vous préparez une alyah ou un investissement entre la France et Israël ? Le cabinet Dray & Dray analyse votre situation fiscale et patrimoniale avant que vous vous engagiez.📞 02 631 9000 📧 [email protected] 🌐 cpa-dray.com🎙️ Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, deux experts croisent démographie, crédit bancaire, rentabilité locative et fiscalité pour comprendre ce paradoxe : 👤 Eliyahou Dray, expert-comptable et fiscaliste 👤 Solomon, spécialiste du financement immobilier📊 Ce qu’il faut comprendre👶 La démographie ne fait pas tout • La population israélienne augmente, portée par une natalité élevée • Mais avoir besoin d’un logement ne veut pas dire avoir les moyens de l’acheter • À court terme, ce qui compte, c’est le nombre de ménages capables de financer un achat📍 Le marché est local • Un appartement libéré en périphérie ne répond pas aux besoins d’une famille qui veut vivre près de son travail à Tel-Aviv ou de ses proches à Jérusalem • On peut trouver des logements vides dans certaines villes et des prix très élevés dans d’autres🏦 La banque n’est pas votre conseiller patrimonial • Un financement accepté ne signifie pas que l’achat est raisonnable • Un refus ne prouve pas que le bien est mauvais❌ Les 5 idées reçues démontées dans l’épisode 1️⃣ « La population augmente, donc les prix vont forcément monter. » Faux : le pouvoir d’achat et l’offre comptent autant que la démographie. 2️⃣ « Si la banque prête, je peux me le permettre. » Faux : le montant prêté n’est pas celui que vous pouvez rembourser sereinement. 3️⃣ « Les Israéliens partent, il faut attendre avant d’acheter. » Faux : les départs ne suffisent pas à prévoir les prix. 4️⃣ « Quand les taux baissent, c’est le meilleur moment. » Faux : la baisse des taux ramène aussi des acheteurs sur le marché. 5️⃣ « Un quartier recherché est toujours un bon investissement. » Faux : même le meilleur emplacement peut être acheté trop cher.🇫🇷➡️🇮🇱 Acheteurs français : attention à la fiscalité • Le prix affiché n’est qu’une partie du coût réel • Statut fiscal, droits d’acquisition, revenus locatifs, revente et patrimoine en France peuvent tout changer • Devenir résident fiscal israélien ne supprime pas automatiquement vos obligations en France • Un appartement peut prendre de la valeur et rester un mauvais investissement si les frais, le crédit et les impôts dépassent le gain✅ En résumé, avant de signer : • Calculez le coût global de l’opération • Vérifiez la fiscalité dans les deux pays • Assurez-vous de pouvoir conserver le bien, même si la conjoncture se dégrade • Ne confondez jamais ce que la banque accepte de prêter avec ce que vous pouvez réellement rembourser📚 Chiffres : UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 (Paris, Singapour, New York : UBS 2025), ramenés de 60 à 100 m². Tel Aviv : estimation d’après Walla! / CBS, août 2026.#Expertcomptableisrael #Dray&Dray #ImmobilierIsrael #FiscAlyah This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

🇮🇱 Pourquoi la vie est-elle si chère en Israël ?Immobilier, alimentation, voitures, crédit, importations… Pour beaucoup d’Israéliens, le constat est devenu quotidien : vivre en Israël coûte cher. Très cher.Mais pourquoi ? Et peut-on faire baisser durablement le coût de la vie sans fragiliser l’économie israélienne ?Pourquoi certains produits alimentaires sont-ils beaucoup plus chers qu’en Europe ? Pourquoi une voiture peut-elle coûter bien davantage qu’à l’étranger ? Pourquoi l’immobilier reste-t-il aussi difficilement accessible aux jeunes couples ? Et surtout : est-ce vraiment uniquement à cause des taxes ?Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY décrypte les mécanismes économiques qui se cachent derrière la cherté de la vie en Israël.Besoin d’être accompagné en Israël ? Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales.🌐 cpa-dray.com 📧 [email protected] ☎️ +972 (0)2-631-9000🏠 Immobilier : • Pourquoi le prix des logements a-t-il autant progressé ? • Quel rôle jouent les taux d’intérêt et le crédit ? • Pourquoi le rapport entre salaires et prix immobiliers est-il devenu si difficile ?🛒 Alimentation et consommation : • Pourquoi les produits du quotidien sont-ils si chers ? • Quel rôle jouent les importations et les barrières commerciales ? • La concurrence peut-elle réellement faire baisser les prix ?🚗 Voitures et importations : • Pourquoi acheter une voiture coûte-t-il si cher en Israël ? • Quelle part revient aux taxes ? • Que changerait une ouverture plus importante à la concurrence internationale ?💰 Le shekel et l’économie israélienne : • Pourquoi le shekel peut-il rester fort alors que le pouvoir d’achat est sous pression ? • Quel est le rôle des importations et des exportations ? • Quel impact les taux d’intérêt ont-ils sur l’économie et l’immobilier ?⛽ Et le gaz israélien ? Israël dispose d’importantes ressources gazières. Mais cette richesse énergétique a-t-elle réellement changé le quotidien des Israéliens ?🔎 Conclusion : le problème, c’est peut-être la concurrenceAu terme de cet échange, une idée revient : la cherté de la vie en Israël n’est pas uniquement une question de taxes.Elle tient aussi à la structure même du marché :🔹 des cartels et une forte concentration dans la distribution, qui limitent la pression sur les prix ; 🔹 un manque de concurrence et des barrières qui compliquent l’arrivée de nouveaux acteurs ; 🔹 des mentalités encore parfois méfiantes vis-à-vis des produits venant de l’étranger, notamment dans certains secteurs et au sein d’une partie de la population religieuse ; 🔹 des tarifs bancaires particulièrement élevés, qui pèsent directement sur les ménages et les entreprises ; 🔹 des distributeurs qui peuvent profiter d’un marché où le consommateur dispose parfois de peu d’alternatives ; 🔹 et, derrière tout cela, une question centrale : pourquoi la concurrence ne joue-t-elle pas davantage son rôle en Israël ?Car lorsque plusieurs acteurs se disputent réellement le même client, les prix ont tendance à subir une pression à la baisse.À l’inverse, lorsque l’offre est concentrée, protégée ou difficilement accessible aux nouveaux entrants, c’est le consommateur qui finit par payer.Alors, faut-il simplement baisser les taxes ?Ou faut-il surtout ouvrir davantage le marché israélien à la concurrence et aux importations ? C’est peut-être là que se trouve une partie de la réponse à une question que des millions d’Israéliens se posent chaque jour :🎯 Un épisode particulièrement important pour les Israéliens, mais aussi pour les Olim qui découvrent le coût de la vie en Israël et pour tous ceux qui envisagent leur Alyah. #Israël #fiscaliteisrael #ImmobilierIsraël #FiscAlyah #Dray&Dray This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

On peut être parfaitement honnête et se tromper : une déclaration mal remplie, une obligation oubliée, une règle mal comprise. Le fisc ne sanctionne pas seulement la fraude, il sanctionne aussi l’erreur. Et une petite erreur peut coûter très cher.Dans cet épisode, Eliyahou Dray, expert-comptable et fiscaliste du Cabinet Dray & Dray, partage les 10 réflexes à adopter pour ne jamais avoir de problème avec l’administration fiscale. Entrepreneurs, salariés, investisseurs, familles, Olim et Franco-Israéliens : chaque réflexe est mis à l’épreuve par des questions pièges.📞 CABINET DRAY & DRAYVous êtes Olim, Franco-Israélien, entrepreneur ou investisseur et souhaitez sécuriser votre situation fiscale entre la France et Israël ? Prenez rendez-vous avec le Cabinet Dray & Dray.🌐 cpa-dray.com📞 02 631 9000✉️ [email protected]📌 LES 10 RÉFLEXES1️⃣ Ne jamais ignorer une lettre du fisc. Un courrier ne signifie pas que vous avez commis une faute. L’ignorer, en revanche, peut créer le problème.2️⃣ Conserver les justificatifs. Factures, contrats, relevés, actes immobiliers. Penser qu’une dépense était réelle ne suffit pas : il faut pouvoir le démontrer. Un enjeu encore plus fort lorsque votre situation implique plusieurs pays.3️⃣ Ne pas confondre « je ne paie pas d’impôt » et « je n’ai rien à déclarer ». La première question n’est pas « combien vais-je payer ? », mais « quelles sont mes obligations ? ». L’exemple d’un compte bancaire à l’étranger sans revenu significatif.4️⃣ Signaler les changements de situation. Mariage, divorce, naissance, déménagement, création d’entreprise, vente immobilière, nouveau compte. Vous n’avez pas à savoir si l’information est fiscalement importante : transmettez-la.5️⃣ Poser la question avant l’opération, pas après. Vente d’un appartement, création de société, donation, transfert important, changement de résidence fiscale.6️⃣ Ne pas croire que la banque s’occupe de tout. Que l’administration ait accès à une information ne vous dispense pas de vos propres obligations.7️⃣ Ne jamais se fier à « tout le monde fait comme ça ». Une habitude, une pratique répandue et une règle fiscale sont trois choses différentes.8️⃣ Vérifier sa résidence fiscale. Logement, entreprise, pension, comptes ou famille en France : vivre en Israël ne fait pas automatiquement de vous un résident fiscal israélien. Ne la déterminez jamais seul sur la base de votre adresse postale.9️⃣ Ne jamais cacher une erreur à son comptable. Le silence ne fait pas disparaître l’erreur, il la rend plus difficile à corriger.🔟 Faire un check-up fiscal régulier. Revenus, immobilier, sociétés, investissements, actifs à l’étranger, résidence fiscale. Le meilleur moment pour vérifier que tout est en ordre, c’est avant de recevoir une lettre du fisc.🎁 BONUS : 3 RÈGLES NON DITESRéussir son divorce, aussi sur le plan fiscal. Entretenir de bonnes relations avec ses concurrents, ses salariés et même son voisin. Et se méfier de l’IA : elle répond vite, formule bien, parfois gratuitement, mais un vrai conseil fiscal a un prix.👍 Abonnez-vous, activez la cloche et partagez cette vidéo avec un proche concerné.⚠️ Cette vidéo a une vocation informative et ne remplace pas un conseil personnalisé.#DrayDray #Dray&Dray #FiscAlyah #ExpertComptable #Fiscalité #ContrôleFiscal #RésidenceFiscale #Olim #FrancoIsraéliens #Israël #FiscalitéInternationale #AlyahDrayDray, Dray&Dray, FiscAlyah, expert-comptable, fiscalité, contrôle fiscal, résidence fiscale, Olim, Franco-Israéliens, Israël, fiscalité internationale, alyah, impôts Israël, déclaration fiscale, conseil fiscal This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

🏠 1 million de shekels offerts, crédit immobilier à 0 %, loyers plafonnés… qui paiera réellement la facture ?À l’approche des élections en Israël, les promesses sur le logement se multiplient. Mais une mesure séduisante pour un électeur rend-elle vraiment l’immobilier plus accessible sur le long terme ?👉 Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales.🌐 cpa-dray.com📧 [email protected]☎️ +972 (0)2-631-9000Dans cet épisode de FiscAlyah, Elyahou Dray reçoit Solomon, spécialiste de l’immobilier et facilitateur bancaire, pour dépasser les slogans et examiner les conséquences concrètes de plusieurs promesses : aides massives à l’achat, prêts à taux zéro, financement sur 40 ans, plafonnement des loyers et baisse de la fiscalité immobilière.🎙️ L’objectif n’est pas de commenter la politique partisane, mais de poser les bonnes questions : par quel mécanisme ? Dans quel délai ? Et qui finance ?Au programme :• 💰 Réduction d’un million de shekels : une opportunité pour certains acheteurs, mais un risque de soutenir la demande sans augmenter l’offre ?• 🏘️ Loyers réduits ou plafonnés : un soulagement immédiat pour les locataires, mais quel impact sur l’offre locative et sur les finances publiques ?• 🏦 Crédit à taux zéro et prêts sur 40 ans : une mensualité plus accessible signifie-t-elle réellement un logement moins cher, ou un endettement plus long ?• 🏗️ Construction, foncier et investisseurs : faut-il d’abord construire davantage, accélérer les autorisations ou modifier les règles du marché ?• 📊 Fiscalité immobilière : une baisse de taxe profite-t-elle à tous les ménages de la même façon ?Cette discussion confronte chaque promesse à trois réalités : le coût pour la collectivité, les effets possibles sur les prix et les conséquences pour les acheteurs comme pour les locataires.Une aide peut être utile sans être une solution durable. Entre l’avantage immédiat, le financement public et l’offre de logements disponible, la promesse la plus populaire n’est pas nécessairement celle qui améliore le plus durablement l’accès au logement.💬 Quelle mesure vous paraît la plus crédible pour améliorer durablement l’immobilier en Israël ? Partagez votre analyse en commentaire, abonnez-vous à FiscAlyah et activez la cloche pour suivre les prochains épisodes. This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

🇫🇷➡️🇮🇱 À l’approche des prochaines élections en France, faut-il transférer son argent en Israël ?Pour certains Français qui vivent en Israël, préparent leur Alyah ou réfléchissent à leur patrimoine entre la France et Israël, cette question revient régulièrement.Mais attention : transférer son argent en Israël, transférer son patrimoine et changer de résidence fiscale sont trois choses différentes.Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY décrypte les principales questions à se poser avant d’effectuer un transfert important de fonds entre la France et Israël.👉 Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales. 🌐 cpa-dray.com 📧 [email protected] ☎️ +972 (0)2-631-9000💶 Pourquoi transférer son argent en Israël ?Plusieurs situations peuvent conduire à envisager un transfert :• Préparer son Alyah • Acheter un bien immobilier en Israël • S’installer progressivement dans le pays • Disposer de liquidités en Israël • Réorganiser ou diversifier son patrimoine • Anticiper un changement de résidence fiscaleMais une décision patrimoniale ne doit pas reposer uniquement sur le contexte politique ou électoral. La situation personnelle, le projet de vie et la structure du patrimoine doivent être analysés.🏦 Transférer 300 000 € ou 500 000 € : quel problème ?Un transfert international de fonds est possible. Mais pour une somme importante, la banque peut demander des justificatifs sur l’origine des fonds.💡 Épargne ? 🏠 Vente immobilière ? 💼 Revenus professionnels ? 📈 Dividendes ou placements ? 👨‍👩‍👧 Succession ?L’enjeu est donc notamment la traçabilité et la capacité à documenter l’origine des fonds.⚠️ Le piège : argent en Israël ≠ résidence fiscale en IsraëlAvoir son argent sur un compte bancaire israélien ne signifie pas automatiquement être résident fiscal israélien.Il faut distinguer :• 📍 La localisation de l’argent • 🏠 La localisation du patrimoine • 🧾 La résidence fiscaleLe simple transfert bancaire ne fait pas disparaître les obligations fiscales éventuelles dans le pays de résidence.✈️ Vous préparez votre Alyah ?Le calendrier peut être important.Avant de transférer ou de vendre certains actifs, il peut être nécessaire d’examiner :• vos biens immobiliers • vos comptes et placements • vos titres • vos sociétés • vos revenus • votre future résidence fiscale • les conséquences du changement de résidence❗ Ne faites pas les opérations importantes dans l’urgence.🇫🇷🇮🇱 Et si vous vivez déjà en Israël ?Faut-il forcément rapatrier tout son patrimoine de France ?Pas nécessairement.Un résident israélien peut encore détenir en France des biens, des comptes, des placements ou percevoir des revenus français.La véritable question devient alors : comment organiser correctement son patrimoine entre la France et Israël ?🎯 À retenirLes élections peuvent être le déclencheur d’une réflexion, mais elles ne doivent pas remplacer une analyse fiscale et patrimoniale.Avant de transférer votre argent, posez-vous trois questions :1️⃣ D’où vient mon argent ?2️⃣ Où suis-je résident fiscal ?3️⃣ Quel est mon projet patrimonial entre la France et Israël ?Anticiper permet d’éviter de prendre, dans l’urgence, des décisions qui pourraient avoir des conséquences fiscales ou bancaires.🇫🇷🇮🇱 France ou Israël : avant de transférer, il faut surtout savoir pourquoi, quand et comment le faire.#Israël #Alyah #FiscalitéIsraël #FiscAlyah #Dray&Dray This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

Pinouy-Binouy : faut-il encore investir dans un appartement à rénover ?Acheter un appartement ancien moins cher aujourd’hui pour obtenir, quelques années plus tard, un appartement neuf : sur le papier, le calcul paraît presque imparable.Mais entre la signature chez le vendeur et la remise des clés du futur appartement, il peut s’écouler de nombreuses années… et surtout, beaucoup de choses peuvent changer.Le promoteur peut rencontrer des difficultés financières. Le projet peut perdre sa rentabilité. Les règles d’urbanisme peuvent évoluer. Une décision politique peut modifier l’équilibre du projet. Les propriétaires peuvent être en désaccord. Et même le cabinet d’avocats chargé de représenter les copropriétaires joue un rôle important dans la défense de leurs intérêts.Alors, que reste-t-il réellement de la promesse initiale ?Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY, expert-comptable et spécialiste de l’immobilier israélien, reçoit Maître Daniel BENTOLILA, avocat et notaire, pour analyser le Pinouy-Binouy sous un angle essentiel : comment identifier les risques avant d’acheter ?👉 Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales. 🌐 cpa-dray.com 📧 [email protected] ☎️ +972 (0)2-631-9000Avec Maître Daniel BENTOLILA, Avocat et Notaire ☎️ +972 (0)2 624 1675 / 📱 +972 544 69 7277 📧 [email protected] : investit-on dans un appartement… ou dans une promesse ?Pendant des années, acheter un appartement ancien dans un immeuble destiné au Pinouy-Binouy a pu sembler être une stratégie particulièrement attractive.Mais un projet annoncé n’est pas nécessairement un projet sécurisé.Avant d’acheter, il faut comprendre où se situe réellement le projet dans son parcours, quelles sont les conditions nécessaires à sa réalisation et surtout qui porte le risque.Dans cet épisode, nous allons notamment analyser :* Où en est réellement un projet de Pinouy-Binouy avant l’achat ?* Quels sont les principaux risques juridiques et administratifs ?* Que se passe-t-il si le projet n’est plus économiquement rentable pour le promoteur ?* Quelle solidité financière et quelle expérience faut-il rechercher chez le promoteur ?* Faut-il privilégier un grand promoteur ou un acteur plus petit mais spécialisé ?* Quel rôle joue le cabinet d’avocats qui représente les propriétaires ?* Comment les intérêts des propriétaires sont-ils défendus face au promoteur ?* Que se passe-t-il lorsque les copropriétaires ne sont pas d’accord entre eux ?* Jusqu’où peuvent aller les négociations sur la surface, le parking, les étages ou les prestations du futur appartement ?* Que peuvent changer une nouvelle décision politique ou une modification des règles d’urbanisme ?* Comment évaluer le risque lié aux délais ?* Que se passe-t-il financièrement pendant les années d’attente ?* Que faut-il vérifier concernant le financement du projet ?* Pourquoi deux projets de Pinouy-Binouy situés dans deux villes différentes peuvent présenter des profils de risque totalement différents ?Toutes les villes ne se valent pasC’est probablement l’un des points les plus importants pour un investisseur.Une ville peut compter de nombreux projets de renouvellement urbain… mais aussi beaucoup de projets déjà en attente.À l’inverse, certaines villes disposent encore d’un parc immobilier ancien important et présentent un véritable besoin de construction neuve.Beaucoup de projets ne signifient donc pas nécessairement beaucoup d’opportunités.Il faut regarder la situation locale : urbanisme, besoins en logements, attractivité de la ville, capacité des promoteurs à développer de nouveaux projets, concurrence entre opérations et perspectives de valorisation.Certaines villes peuvent ainsi présenter un potentiel intéressant, tandis que d’autres peuvent être beaucoup plus difficiles à analyser.Nous reviendrons notamment sur les marchés de Tel-Aviv, Jérusalem et d’autres villes israéliennes, avec une question simple :Où le renouvellement urbain peut-il encore créer de la valeur ?Le vrai calcul de l’investisseurLe prix d’achat d’un appartement destiné au Pinouy-Binouy ne doit jamais être analysé uniquement en fonction de la valeur théorique du futur appartement neuf.Il faut également intégrer :le temps + le risque + le financement + le promoteur + le juridique + l’urbanisme + la situation de la copropriété.Un appartement peut sembler bon marché parce que le marché anticipe déjà sa transformation.Mais si cette transformation prend dix ans, si le projet doit être renégocié ou si sa rentabilité devient insuffisante, le calcul initial peut complètement changer.La vraie question n’est donc pas simplement :« Est-ce que cet immeuble va faire un Pinouy-Binouy ? »Mais plutôt :« Quelle est la probabilité que le projet aboutisse, dans quels délais, dans quelles conditions… et combien dois-je payer aujourd’hui pour ce risque ? »Et si l’appartement était intéressant sans le Pinouy-Binouy ?C’est peut-être le meilleur test.Si le projet de Pinouy-Binouy disparaissait demain, l’appartement resterait-il un investissement acceptable ?Si la réponse est non, l’investisseur dépend entièrement d’une promesse future.Si la réponse est oui, le Pinouy-Binouy peut alors devenir un potentiel supplémentaire plutôt que l’unique justification du prix d’achat.Accompagnement fiscal et patrimonialUn projet de Pinouy-Binouy peut également avoir des conséquences fiscales et patrimoniales qu’il est préférable d’anticiper avant la signature.Le Cabinet Dray & Dray accompagne les particuliers, investisseurs et Olim dans leurs problématiques fiscales et patrimoniales liées à l’immobilier en Israël.👉 Soutenez FiscAlyah : abonnez-vous à la chaîne, activez les notifications et partagez cet épisode autour de vous.ConclusionLe Pinouy-Binouy peut transformer profondément un quartier et créer une importante valeur immobilière.Mais pour l’investisseur, cette valeur future n’est jamais gratuite : elle s’achète aujourd’hui avec du temps, du risque et de l’incertitude.Avant de signer, il faut donc regarder bien plus que le prix au mètre carré.La ville.Le projet.L’urbanisme.Le promoteur.Le financement.Les avocats.Les copropriétaires.Les délais.Et surtout : ce qui est réellement acquis aujourd’hui.Parce qu’en immobilier, le meilleur projet n’est pas forcément celui qui promet le plus.C’est celui dont on a correctement mesuré le risque. This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

TEL AVIV EST-ELLE EN TRAIN DE PERDRE SON CHARME ?Pendant des décennies, Tel Aviv a été incontournable en Israël : travail, restaurants, commerces, sorties, culture, investissements et immobilier.Mais aujourd’hui, une question se pose : a-t-on encore besoin d’aller à Tel Aviv ?Les villes autour de la métropole se sont développées. Rishon LeZion, Kiryat Ono, Petah Tikva, Herzliya ou encore Modi’in proposent désormais leurs propres restaurants, commerces, loisirs et emplois.Dans le même temps, accéder à Tel Aviv peut devenir une véritable épreuve : embouteillages, stationnement et coût du parking.Alors, simple évolution des habitudes ou véritable changement économique ?👉 Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales.🌐 https://cpa-dray.com📧 [email protected]☎️ +972 (0)2-631-9000LE PHÉNOMÈNE DES « VILLES-DORTOIRS » QUI DEVIENNENT AUTONOMESKiryat Ono, Rishon LeZion, Petah Tikva ou Herzliya ne sont plus simplement des endroits où l’on habite.Elles deviennent des endroits où l’on travaille, consomme, sort et se divertit.Dans cet épisode, Eliyahou DRAY et Solomon analysent :• Pourquoi certaines personnes se déplacent moins vers Tel Aviv • Les villes périphériques sont-elles devenues autonomes ? • Tel Aviv a-t-elle perdu son monopole économique et commercial ? • Le coût de la vie peut-il finir par réduire son attractivité ? • Pourquoi le front de mer pourrait être l’un des principaux atouts de Tel Aviv • Quel impact potentiel sur l’immobilier ? • Quand on achète à Tel Aviv, paie-t-on aussi une « prime de prestige » ? • Tel Aviv peut-elle rester très chère si son attractivité évolue ? • Quelles villes pourraient profiter de cette transformation ? • Faut-il encore regarder Tel Aviv comme il y a 10 ou 15 ans pour investir ?Et surtout : peut-on avoir un appartement exceptionnel dans une ville dont l’attractivité évolue… et malgré tout réaliser un mauvais investissement ?BESOIN D’UN CONSEIL FISCAL EN ISRAËL ?Le Cabinet Dray & Dray accompagne les particuliers, investisseurs et entrepreneurs dans leurs problématiques fiscales en Israël.Pour analyser votre situation et identifier les règles fiscales applicables à votre projet :Cabinet Dray & Dray — Expertise comptable et fiscalité en IsraëlSOUTENEZ FISCALYAHSi vous appréciez ces analyses, pensez à vous abonner à FiscAlyah et à partager cet épisode.Votre abonnement permet au podcast de continuer à décrypter l’économie, l’immobilier et la fiscalité israélienne avec des intervenants de terrain.FiscAlyah - Comprendre Israël avant d’y investir.#FiscAlyah #TelAviv #ImmobilierIsrael #InvestissementIsrael #FiscaliteIsrael #Dray&Dray This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

Pendant des années, acheter un appartement ancien dans un immeuble promis au Pinouy-Binouy semblait presque être une évidence pour un investisseur immobilier en Israël : acheter aujourd’hui un appartement « à rénover », attendre le projet de démolition-reconstruction… et profiter demain d’un appartement neuf, plus grand et mieux valorisé.Mais cette stratégie est-elle toujours aussi intéressante ?Et surtout : est-ce que le marché n’a pas fini par intégrer dans les prix un rêve qui n’est pas toujours garanti ?Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY, expert-comptable et spécialiste de l’immobilier israélien, décrypte les réalités économiques du Pinouy-Binouy, loin des promesses commerciales.👉 Besoin d’un accompagnement fiscal ou immobilier en Israël ?🌐 cpa-dray.com📧 [email protected]☎️+972 (0)2-631-9000avec Maitre Daniel BENTOLILA, Avocat et Notaire☎️+972 (0)2 624 1675 / 📱+972 544 69 7277📧[email protected] : une bonne affaire… ou un pari ?Avant d’acheter un appartement dans une zone de rénovation urbaine, il faut comprendre exactement ce que l’on achète.Le Pinouy-Binouy, souvent traduit par démolition-reconstruction, n’est pas simplement une opération de rénovation. Il implique un processus long, complexe, avec des propriétaires, un promoteur, des contraintes économiques, administratives et urbanistiques.Et c’est précisément là que commencent les mauvaises surprises.Dans cet épisode, nous allons notamment comprendre :* Ce qu’est réellement un projet de Pinouy-Binouy* La différence entre Pinouy-Binouy et TAMA 38* Pourquoi certains appartements ont été vendus très cher uniquement parce qu’un futur projet était annoncé* Si les investisseurs ont parfois acheté davantage un scénario qu’un appartement* Pourquoi un promoteur doit nécessairement préserver sa rentabilité* Que signifie concrètement lorsqu’un promoteur annonce que « le projet n’est plus rentable »* Quels recours peuvent avoir les copropriétaires* Quels sacrifices peuvent aujourd’hui être demandés aux propriétaires* La question du parking, de la surface et des prestations* Le financement du logement pendant la période des travaux* Pourquoi certaines villes peuvent présenter davantage de potentiel que d’autres* Pourquoi Tel-Aviv semble particulièrement résiliente* Quelle place peut occuper Jérusalem dans cette stratégie* Et surtout : quels critères vérifier AVANT d’acheter un appartement destiné au Pinouy-Binouy ?Le piège à éviterUn projet de démolition-reconstruction peut créer énormément de valeur.Mais il peut aussi prendre du temps, évoluer, être renégocié ou devenir économiquement moins intéressant.La vraie question n’est donc peut-être pas : « Est-ce qu’il y aura un Pinouy-Binouy ? »Mais plutôt :« À quel prix suis-je en train d’acheter cette promesse ? »Besoin d’un accompagnement fiscal en Israël ?Le Pinouy-Binouy soulève également des questions fiscales et patrimoniales qui doivent être étudiées avant de signer.Pour être accompagné dans vos projets immobiliers et votre fiscalité en Israël, contactez le Cabinet Dray & Dray, spécialisé dans l’accompagnement fiscal des particuliers, investisseurs et Olim.👉 Soutenez FiscAlyah : abonnez-vous à la chaîne, activez les notifications et partagez cet épisode autour de vous.ConclusionLe Pinouy-Binouy reste potentiellement un formidable moteur de transformation du parc immobilier israélien.Mais un bon projet immobilier ne transforme pas automatiquement un mauvais prix d’achat en bonne affaire.Avant d’investir, il faut donc regarder les chiffres, le projet, la ville, le promoteur, les délais… et surtout comprendre ce qui est réellement acquis et ce qui relève encore de la promesse. This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

Immobilier en Israël : crise réelle ou simple ralentissement ?Plus de 1 000 entreprises de construction ont fermé ou fait faillite en Israël. Dans le même temps, les statistiques affichent un nombre record de permis de construire. Alors, comment expliquer ce paradoxe ?Dans cet épisode, Nathaniel Dray analyse les profondes mutations du marché immobilier israélien et pose une question essentielle : sommes-nous déjà au cœur d’une véritable crise immobilière ?Vous avez un projet d’Alyah, un investissement immobilier ou des questions fiscales en Israël ?👉 Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales.🌐 https://cpa-dray.com📧 [email protected]☎️ +972 (0)2-631-9000Dans cet épisode, nous abordons :* Pourquoi plus de 1 000 entreprises de construction israéliennes ont cessé leur activité* La pénurie de main-d’œuvre et ses conséquences sur les chantiers* L’impact de la guerre et des travailleurs étrangers sur le secteur* La hausse spectaculaire du coût des matériaux et de la construction* Pourquoi les marges des promoteurs et des entrepreneurs se sont effondrées* Le paradoxe entre un nombre record de permis de construire et une réalité beaucoup plus fragile* La baisse des nouveaux projets et ses conséquences pour les entreprises de construction* Le risque d’une pénurie de logements dans les prochaines annéesUne crise qui pourrait encore produire ses effetsLe marché immobilier israélien ne se résume pas aux prix affichés ou au nombre de permis délivrés. Derrière les statistiques se trouve une chaîne économique complexe : promoteurs, entrepreneurs, ouvriers, matériaux, financement et délais de construction.Aujourd’hui, les marges se réduisent et certains acteurs travaillent avec seulement 2 à 5 % de marge. Pendant ce temps, les retards de construction s’accumulent.Le paradoxe est donc frappant : alors que le pays semble préparer beaucoup de logements, une partie de la capacité réelle à les construire est en train de disparaître.Et si les difficultés actuelles persistent, le problème pourrait ne pas être un excès de logements, mais au contraire une pénurie dans quelques années.Likez FiscAlyah !Abonnez-vous à la chaîne pour suivre nos analyses sur l’immobilier, la fiscalité, l’investissement et l’économie israélienne.Pour vos questions fiscales et patrimoniales en Israël, contactez Cabinet Dray & Dray.ConclusionLe marché immobilier israélien traverse une période de transformation profonde. Crise temporaire, correction du marché ou véritable changement de cycle ?Une chose est certaine : les chiffres officiels ne racontent pas toujours ce qui se passe réellement sur le terrain.Découvrez une analyse complète de Eliyahou Dray dans cet épisode.📌 Abonnez-vous à FiscAlyah pour ne manquer aucune analyse sur la fiscalité, l’immobilier et l’investissement en Israël.👍 Likez la vidéo, partagez-la et dites-nous en commentaire : crise temporaire ou véritable changement de cycle immobilier en Israël ?#Israël #ImmobilierIsraël #Dray&Dray #Immobilier #FiscAlyah #FiscalitéIsraël #InvestissementIsraël #Alyah This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

🏠 Des appartements vendus au supermarché, des promotions qui semblent incroyables, des promoteurs qui annoncent des ventes en hausse… mais que révèlent réellement ces opérations sur l’état du marché immobilier israélien ? 🛒Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY, expert-comptable et fiscaliste en Israël, pour analyser ce qui se cache derrière les annonces les plus médiatiques du moment. 🎙️Peut-on vraiment acheter un appartement comme on achète une voiture ou un téléphone en promotion ? 🤔 Ces offres permettent-elles de faire baisser les prix, ou relèvent-elles surtout d’une stratégie de communication ? Qui finance réellement les remises annoncées, et pourquoi les promoteurs préfèrent-ils rarement afficher une baisse de prix directe ? 📉Nous décryptons également la communication des promoteurs immobiliers : faut-il prendre leurs chiffres de vente au pied de la lettre ? À travers le cas Dmari, Eliyahou DRAY explique comment interpréter certaines annonces et distinguer le signal marketing de la réalité économique. 📊Au programme :* 🛒 Les appartements vendus dans les supermarchés : véritable opportunité ou coup marketing ?* 🏗️ Les chiffres des promoteurs : comment les lire avec recul ?* 🏙️ Les écarts entre immobilier haut de gamme, marché populaire et villes périphériques* 🇺🇸 Les mécanismes de soutien au crédit immobilier aux États-Unis* 🏦 Les risques liés à la subvention des prêts hypothécaires* 📈 Les conséquences possibles de taux durablement élevés sur le marché israélien* 👨‍👩‍👧 Acheter, attendre ou continuer à louer : quels repères pour les jeunes couples ?Au-delà du buzz, cet épisode donne des clés concrètes pour mieux comprendre le marché, lire les annonces avec recul et prendre des décisions immobilières plus éclairées. 🔑Vous avez un projet immobilier ou des questions fiscales en Israël ? 🇮🇱Cabinet DRAY & DRAY🌐 Site : cpa-dray.com/📞 Téléphone : 02-6319000📧 Email : [email protected] à FiscAlyah pour retrouver chaque semaine des analyses claires et accessibles sur la fiscalité, l’immobilier et l’économie en Israël. ✅#Israël #Immobilier #Fiscalitéisrael #FiscAlyah #Dray&Dray #Investissementisrael #Économie #Alyah This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com